“煤老板”们买楼，抄底还是托底？

　煤老板的买楼故事还在继续。 

　　5月30日晚间，富力地产公告透露，拟将旗下位于海南省海口市大英山新城市中心区一宗物业出售予力量发展旗下的一个间接全资附属公司，后者为一家业务贯通整个煤炭产业链的能源公司。 

　　这是近期第二位在房地产市场出手的煤老板。 

　　大约十日前，鄂尔多斯对外宣称，计划以26.73亿元的价格买下位于上海静安区苏河湾板块的两栋写字楼及210个地下停车位。 

　　在当下的房地产市场，能一口气拿出这么多资金的买家并不多见。也是因此，鄂尔多斯强劲的购买力吸引了外界不少目光，甚至有网友直言，“市场信心比黄金珍贵，希望煤老板们加把劲儿”。 

　　力量发展是煤老板中的一员，但与鄂尔多斯“抄底”上海写字楼相比，其豪掷10亿拿下富力地产物业的动作恐怕另有深意。 

　　抄底or托底？ 

　　根据公告，此番被富力地产摆上货架的是其位于海南省海口市大英山新城市中心区B18地块，土地面积约6.4万平方米，其中约69.784%的面积获准用作城镇住宅用途，约22.34%为商务金融用途，及约7.786%用作零售商业，目前仍处于建设当中。 

　　具体来看，标的物业1号楼及2号楼的第一至三层为零售商业用途，合计40个单位，总建筑面积为6415.97平方米；而1号楼第4至6层及第32层，2号楼第4至11层、第20至22层及第56层为商业办公物业，总建筑面积25574.81平方米。 

　　截至今年3月末，该物业未经审核的账面值约为6.17亿元，机构对其给出11.45亿元的估值。按此计算，力量发展的收购价格相当于估值的八七折左右。 

　　根据协议条款，相关资产将在2023年6月30日或之前完成转让。由于标的物业的土地使用权及在建工程已经抵押予第三方，卖方还需向相关抵押权人提出同意申请。 

　　若交易最终落地，富力地产在减轻负债的同时，还可录得约1.31亿元的出售收益，所得款项将用于偿还公司债务及一般营运资金。 

　　回顾来看，这是富力地产今年最“挣钱”的一桩资产出售。 

　　年初至今，该公司先后出售了广州国际机场综合物流园剩余的30%股权、位于英国伦敦Vauxhall的Vauxhall Square项目以及Thames City项目。这三桩交易并未给公司带来可观的收益，其中广州物流园仅录得出售收益约1900万元，伦敦的两宗物业更是亏损出售。 

　　因而，于富力地产而言，力量发展称得上是一位雪中送碳的买家。谈及收购缘由，力量发展表示，公司拟继续巩固华南及华北的销售网络，标的物业深入华南地区的优越位置可在一定程度上提供助力。 

　　除自身发展诉求外，《国际金融报》记者注意到，截至公告日，富力地产联席董事长兼行政总裁张力为力量发展第二大股东，持股比例约11.22%，张力之子张量则持有力量发展约63%权益，为公司的控股股东。 

　　以此来看，力量发展与富力地产的交易颇有些关联方“输血”的味道，而这并非首次，相似的剧情还曾在今年5月初上演。 

　　彼时，力量发展称拟以约7.69亿元的价格从六位卖方手中收购位于武汉、荆门、天津、惠州、青岛的6宗商业物业。这六位卖方皆为张量执掌的实地地产旗下子公司，其中三位由张量100%持股，剩余三位其则分别持有98%、90%、85%的权益。 

　　目前，该交易尚在推进当中，由于涉及关联交易，力量发展将召开股东特别大会以供独立股东审议及酌情批准物业购买协议，而张量、张力以及各自的联系人则将放弃投票。 

　　谁在下场买楼 

　　去年至今，陷入债务泥沼的富力地产频频通过出售资产等方式缓解资金压力，实地地产亦自去年年中陷入商票逾期风波，市场上关于其流动性承压的传言一直未断。 

　　融资断流、销售下行的背景下，二者能寻到的自救方式有限，通过出售资产回笼资金成了重要措施。不过，资产出售亦不容易，相较于以往的扩张诉求，同行们更想要保留资金，大家的发展战略开始向谨慎收并购、缩表出清转变，大宗资产的买家变得少之又少。 

　　“煤老板”鄂尔多斯是其中的一位。大约一周前，鄂尔多斯公告表示，拟与持股约78%的电冶集团向华合地产购买位于上海静安区苏河湾板块的两栋写字楼及210个地下停车位，物业总面积达4.54万平方米，交易总价约26.73亿元。 

　　按规划，鄂尔多斯将出资13.45亿元购买3号、4号物业的1-14层及地下车位，用于品牌形象展示及销售、纺织工程技术中心、国际业务拓展等；电冶集团则出资13.28亿元购买3号物业15-23层，用于电冶集团能源研究院、工业公司技术研究、科研创业工作室等。 

　　有媒体算了一笔账，鄂尔多斯所购写字楼物业均价5.8万元/平方米，若与此前该项目成交的两栋写字楼6.85万元/平方米、6.97万元/平方米的均价相比，该公司买在低位，算得上是“抄底”。 

　　而“抄底”的底气源自其充裕的资金以及景气的发展面。2022年一季度，鄂尔多斯实现归母净利润13.4亿元，较2021年同期增长94.5%，营收、净利润均创新高。 

　　在该公司的业务构成中，硅铁是重要盈利来源，具有较高的价格弹性，这在一定程度上为公司后续的高业绩提供了助力。 

　　东吴证券分析师杨件在一则报告中指出，受行业供需影响，截至2022年4月末，硅铁期货价格恢复性上涨至1万元/吨左右，较年初增长26%，“我们判断后续供需缺口依然明显甚至进一步扩大，硅铁价格将进一步走强”。 

　　而除了能源公司，站在风口上的科技企业亦舍得大笔挥金置业。 

　　今年年初，素有“AI四小龙”之称的商汤集团对外宣称，拟以33.28亿元的价格收购上海西岸国际人工智能中心西楼4楼至26楼用作办公室。该物业位于上海徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188N-W-1B地块，总面积约52998.14平方米，将于近期完工。 

　　截至5月30日，上海商汤已根据意向协议向卖方支付按金，但由于上海疫情防控措施，各方未能按先前拟定者推进框架协议及预售协议。因此，上海商汤与各方订立意向协议，将此前订立的相关协议期限延长至2022年7月28日。 

　　而佛山市南海华南汽车城投资发展有限公司（下称“华南汽车城”）也在近日接下了一宗被闲置逾十年的物业。 

　　5月30日下午，华南汽车城以底价约5.15亿元的价格斩获阳光国际酒店的三栋楼，占地面积16034.11平方米，折合楼面价约4790元/平方米。 

　　上述三栋楼均已建设完毕，竞得人须先签订地上房产转让协议，转给南海区土地储备中心，转让价款约10.48亿元。算上起拍价格，华南汽车城实际总代价超15.6亿元，折合楼面地价14526元/平方米。 

　　据悉，阳光国际酒店为南海云龙房地产有限公司开发项目，传闻称此前因建设单位私自增容，导致该物业一直未能完成竣工验收手续，被闲置已逾十年。2022年1月，该项目北侧地块将由商务用地调整为商业用地，并建设百分百服务型公寓。